資料來源:萬聯(lián)證券時報財經(jīng)圖庫/供圖陳錦興/制圖 |
2021年6月21日,滬深交易所首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)上市,截至2023年9月1日,已上市的公募REITs共28只。
REITs從項目屬性可以分成產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營類。其中產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施項目公司擁有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的所有權(quán),目前資產(chǎn)類型包括園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房和能源基礎(chǔ)設(shè)施。特許經(jīng)營類基礎(chǔ)設(shè)施項目公司擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)的特許經(jīng)營權(quán)或經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的收費權(quán),可獲得經(jīng)營收入,目前資產(chǎn)類型包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)保。
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REITs的收益分為現(xiàn)金分紅收益和市值變動,類似債券的票息和公允價值變動。
REITs的現(xiàn)金分派率類似于票面利率(產(chǎn)權(quán)類)或票面利率+提前償還本金部分(特許經(jīng)營類),招募說明書會對發(fā)行當(dāng)年和次年的可供分配金額進行預(yù)測,進而預(yù)測分派率。分派率(年化)=(本期可供分配金額/基金假設(shè)募集規(guī)模)×(365/本期實際天數(shù))??晒┓峙浣痤~是在凈利潤基礎(chǔ)上進行合理調(diào)整后的金額,因此公募REITs的現(xiàn)金分派率會隨著底層資產(chǎn)實際經(jīng)營情況發(fā)生波動,從確定性上來看,它的收益分配既不是固定利率的債券票息,也不像浮息債那樣給定一個基準(zhǔn)利率,而更類似股票分紅。
各類基礎(chǔ)資產(chǎn)類型的經(jīng)營情況關(guān)注點有所不同,例如產(chǎn)業(yè)園主要關(guān)注出租率、租約期限、租金價格、租金收繳率、租戶類型、租戶集中度以及主要承租人資信狀況,高速公路關(guān)注區(qū)位、車流量、通行費、收費政策,生態(tài)環(huán)保關(guān)注處理量、上網(wǎng)電量、處理服務(wù)費單價等。
根據(jù)證監(jiān)會《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》,REITs應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。REITs的收益分配在符合分配條件的情況下每年不可以少于1次。從已上市REITs實際情況來看,部分REITs每年分紅多于1次。以12月31日為收益分配基準(zhǔn)日的REITs最多(相應(yīng)的公告日在次年3月至5月),其次是以6月30日為收益分配基準(zhǔn)日的REITs也比較多,亦有個別以3月31日和9月30日為基準(zhǔn)日。
特許經(jīng)營權(quán)REITs到期時,特許經(jīng)營權(quán)價值清零,類似提前還本的債券。特許經(jīng)營權(quán)REITs的分紅類似債券的分期還本+付息,而產(chǎn)權(quán)類的分紅類似債券的付息,因此特許經(jīng)營權(quán)REITs的現(xiàn)金分派率一般高于產(chǎn)權(quán)類的。
根據(jù)最近四個季報的單季度單位可供分配金額(本期),以及2023年9月1日收盤價對當(dāng)前分派率進行估算,分派率(年化)=(期間可供分配金額/收盤價)×(365/期間實際天數(shù))。產(chǎn)權(quán)類REITs中,2只能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs分派率在10%以上,其余在3.30%至5.06%之間。特許經(jīng)營類REITs方面,華夏中國交建REIT(5.63%)、中航京能光伏REIT(4.80%)分派率較低,其余在7.11%至10.70%之間。考慮到可供分配金額可能具有一定季節(jié)性,因此已上市時間少于1年的標(biāo)的分派率參考意義較低。
2021年6月21日首批REITs上市以來,市場經(jīng)歷了沖高、震蕩、回落三個階段。
2021年上市初期,投資者打新熱情高漲,REITs價格走高;2022年2月,多只REITs發(fā)布風(fēng)險提示公告,價格回落。2022年市場維持震蕩。進入2023年,經(jīng)濟恢復(fù)不及預(yù)期,REITs年初小幅上漲后持續(xù)下跌,定價逐步回歸理性,分派率也回升,部分標(biāo)的開始具備一定投資價值。
(作者系萬聯(lián)證券投資研究部研究員)
(文章來源:證券時報網(wǎng))
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